相続登記の申請義務化：3年という期限の数え方と、間に合わないときの選択肢

3年という期限は、いつから数え始めるのか

相続した不動産の名義をそのままにしている方から最初に聞かれるのが、期限の数え方です。法務省の案内は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました」と書いています。ここを丁寧に読むと、二つの「知った」が並んでいることに気づきます。亡くなったことを知っただけでは足りず、その不動産を自分が相続で取得したと知ったことも必要だという建て付けです。

ですから「亡くなった日から3年」と単純に覚えてしまうと、実際とずれることがあります。たとえば、遠い親戚の相続人になっていたことを後から知らされた場合や、被相続人が持っていた土地の存在を家族が誰も把握していなかった場合には、その事実を知った時点が起算点になり得ます。逆に言えば、二つの「知った」がそろった日を自分で確かめる必要がある、ということです。

ここで気をつけたいのは、葬儀の席で不動産の話が出た、といった出来事をそのまま起算点だと決めてしまわないことです。求められているのは、相続が開始したことを知ったという事実と、その不動産の所有権を自分が取得したことを知ったという事実の二つで、それぞれを別々に確かめる必要があります。話題に出たというだけでは、その不動産を自分が取得したと知ったことにはなりません。逆に、遺産分割や遺言によって自分がその不動産を取得すると分かった時点があれば、そちらが問題になります。どの出来事がどちらの「知った」に当たるのかを、一つずつ当てはめてみてください。

自分のケースがどちらなのか迷うときは、いつ・何を・どうやって知ったのかを、手元のメモや郵便物、通帳の記録と突き合わせて時系列に書き出してみてください。期限の主張は結局のところ事実の積み重ねで判断されるものですから、記憶ではなく記録で押さえておくことが、後から自分を守ります。

施行前に開始した相続も対象になります

この義務は令和6年（2024年）4月1日に施行されました。よく誤解されるのが「施行後に亡くなった人の分だけが対象」という読み方ですが、そうではありません。法務省のQ&Aは「令和６年４月１日より前に相続したことを知った不動産も、相続登記がされていないものは、義務化の対象になります」とはっきり述べています。

そのうえで経過措置が置かれています。法務省の案内によれば、施行日より前に開始した相続によって不動産を取得し、まだ相続登記をしていない場合は「令和９年３月３１日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が令和６年４月以降の場合は、その日から３年以内）に相続登記をしていただく必要があります」とされています。つまり、祖父母の代から名義が動いていないような不動産にも、2027年3月31日という具体的な期限が立っているということです。

古い名義のまま放置されてきた土地は、相続人の数が増え、連絡先の分からない方が混ざっていることも珍しくありません。手続にかかる時間は、思っているより長くなりがちです。期限までまだ間があるように見えても、戸籍の収集から始めると年単位になることがあるという前提で、早めに動き出すのが安全です。

義務を怠るとどうなるのか、その順番

法務省の案内は「正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、１０万円以下の過料の適用対象となることとされました」と書いています。ただし、期限を過ぎた瞬間に自動的に金銭を求められる仕組みではありません。Q&Aの設問3-2は過料が科される場合の流れを説明しており、まず登記官が「義務違反を把握した場合、義務違反者に登記をするよう催告します（催告書を送付します。）」とされています。

その催告書に記載された期限内に登記がされない場合に、登記官が裁判所に対して申請義務違反を通知し、「裁判所において、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判が行われます」という順序です。正当な理由があると登記官が認めた場合には、裁判所への通知はされないとされています。

この流れを知っておく意味は、脅かされないためです。期限を過ぎていると気づいた時点で登記に向けて動き出すこと、事情があるなら説明できるように準備しておくこと。この二つができていれば、いたずらに不安を抱える必要はありません。

「正当な理由」として挙げられている事情

Q&Aの設問3-5には、正当な理由として一般的に認められる事情が例示されています。相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合、遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合、義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合、配偶者からの暴力の被害者等であって避難を余儀なくされている場合、そして経済的に困窮しているために登記の申請に要する費用を負担する能力がない場合の五つです。

重要なのは、これが閉じた列挙ではないことです。Q&Aは、これらに該当しない場合でも「個別の事案における具体的な事情に応じ、登記をしないことについて理由があり、その理由に正当性が認められる場合には」認められるとしています。つまり、自分の事情が例示に当てはまらないからといって、そこで諦める必要はありません。

とはいえ、これは事情があれば登記しなくてよい、という意味ではありません。あくまで過料の判断における評価の問題であり、登記そのものは必要です。事情が重いときこそ、法務局の登記相談や司法書士に早めに状況を伝えておくことが、結果的に近道になります。

分割がまとまらないときの、相続人申告登記

遺産分割の話し合いが進まないまま期限が近づく、というのが現実によくある困りごとです。この場面のために設けられたのが相続人申告登記です。法務省は「相続人が申請義務を簡易に履行することができるようにする観点から、相続人申告登記という新たな登記が設けられました」と説明しています。Q&Aの設問4-1では、自らが登記簿上の所有者の相続人であること等を期限内（3年以内）に登記官に申し出ることで、義務を履行できる制度だと整理されています。

ここで押さえておきたいのが、誰の義務が果たされるのかという点です。設問4-4は「相続人申告登記は、申出をした相続人についてのみ、相続登記の義務を履行したものとみなされます」とし、「相続人の全員が義務を履行したとみなされるには、相続人全員がそれぞれ申出をする必要があります」と述べています。一人が申し出れば家族全員の分が済む、というものではありません。

話し合いが長引きそうだと感じたら、まずこの申出で期限に対する手当てをしておき、そのうえで分割の協議を続ける、という組み立て方ができます。期限に追われながら協議をすると、納得のいかない結論を急いで受け入れてしまうことがあります。時間を確保するための制度だと考えてください。

申告登記をしても、まだ終わりではありません

相続人申告登記には、はっきりした限界があります。Q&Aの設問4-1は「遺産分割がされた後にこれに基づく登記をする義務を相続人申告登記によって履行することはできないこと」と明記しています。そして法務省の案内は「遺産分割が成立した場合には、遺産分割が成立した日から３年以内にその内容を踏まえた所有権の移転の登記を申請することが義務付けられました」と述べています。つまり、分割がまとまった時点で、そこからまた3年の期限が立ち上がります。

もう一つ、権利関係の公示という点でも違いがあります。設問4-1は相続人申告登記について「不動産についての権利関係を公示するものではなく、相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には相続登記をする必要であること」としています。売却を考えているなら、申告登記だけでは足りないということです。

設問4-2も、義務の履行期限が迫っている場合などに利用することが想定されるとしたうえで、「できるだけ早めに相続人の間で遺産分割の話合いを行っていただき、その結果に基づく相続登記をしていただきますようお願いします」と結んでいます。申告登記は時間を作る道具であって、着地点ではない、と受け取っておくのが正確です。

住所や氏名が変わったときの登記も、義務になります

相続登記とあわせて知っておきたいのが、住所等変更登記の申請義務化です。法務省は、不動産の所有者について氏名・名称または住所に変更があったときは、その変更日から２年以内に変更の登記を申請することが義務付けられ、正当な理由がないのに怠ったときは５万円以下の過料の適用対象となると案内しています。施行日は令和８年４月１日です。

こちらにも経過措置があります。法務省の案内によれば、施行日より前に住所等を変更していて変更登記をしていない場合も義務化の対象となり、令和１０年３月３１日までに変更登記をする必要があるとされています。相続登記の経過措置の期限（令和９年３月３１日）とは別の日付ですので、混同しないでください。

相続の場面でこれが効いてくるのは、名義を引き継いだ後です。相続登記で自分の名義に変えても、その後に引っ越しをして住所を変えれば、今度は変更登記の義務が発生します。なお法務省は、あらかじめ簡易な申出をしておけば法務局の側で住所や氏名の変更登記を行う「スマート変更登記」の仕組みも案内していますので、登記を済ませる際に窓口で一緒に確認しておくと手間が減ります。

売却や活用を考えているなら、順番が変わります

将来その不動産を売りたい、あるいは担保に入れて資金を用意したいという見通しがあるなら、話の組み立てが変わります。前述のとおり、相続人申告登記のままでは売却や抵当権設定の場面で相続登記が必要になりますから、結局は分割協議と本来の相続登記を先に済ませたほうが、全体としては早く終わります。

不動産会社に相談する段階で名義が古いままだと、誰が売主になるのかが定まらず、話が前に進みません。相談そのものは名義が動く前でもできますし、契約と登記は別の段階ですが、買主へ所有権移転の登記をするには、その前提として相続登記で名義を相続人に移しておく必要があります。査定や価格の考え方を知りたいだけの段階であれば先に相談してかまいませんが、「いつ売れるか」を話す前に登記の状態を伝えておくと、現実的な段取りを一緒に組んでもらえます。

なお、ここで説明しているのは登記という手続の期限と義務の話に限られます。相続税の申告期限や、遺産分割そのものの進め方は別の制度で、担当する役所も専門家も異なります。自分がいま悩んでいるのはどの話なのかを分けて考えると、聞くべき相手が見えてきます。