使い道のない土地を国に引き取ってもらえるか：相続土地国庫帰属制度の条件

どんな制度なのか、まず全体像から

相続したものの、遠方で使い道がなく、売ろうにも買い手が見つからない土地。そうした土地を抱えたまま、固定資産税と管理の手間だけが続いている、という相談は少なくありません。法務省は相続土地国庫帰属制度について「相続等によって、土地の所有権又は共有持分を取得した者等は、法務大臣に対して、その土地の所有権を国庫に帰属させることについて、承認を申請することができます」と説明しています。この制度は令和5年（2023年）4月27日に開始されました。

ここで言葉の順序が大切です。申し込めば引き取ってもらえる、という制度ではありません。あくまで「承認を申請することができる」制度であり、審査を経て承認されたうえで、負担金を納めてはじめて所有権が国に移ります。申請の窓口についても、法務省のQ&Aは、承認申請する土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門が提出先であるとしており、支局や出張所では受け付けていないと整理されています。

審査にかかる時間も知っておくと、計画が立てやすくなります。同Q&Aは「標準処理期間は８か月とされていますが、事案によっては標準処理期間を超える場合もあります」としています。思い立ってすぐに手放せる制度ではない、という前提で考えてください。

申請できる人と、対象になる土地の取得経緯

法務省は「相続又は相続人に対する遺贈によって土地を取得した方が申請可能です」としています。つまり、自分で買った土地や、相続人以外の人が遺贈で受け取った土地は、この制度の対象ではありません。土地をどう取得したのかという経緯が、入口の条件になっているということです。

一方で、いつ相続したかについては幅があります。法務省の案内は、施行前の相続についても対象であるとし「数十年前に相続した土地についても、本制度の対象となります」と述べています。Q&Aの6-Q1も、令和5年4月27日以前に相続した土地も対象になる、と答えています。制度が始まる前に受け継いだ土地だから無理だろう、と最初から諦める必要はありません。

共有になっている土地については、注意が要ります。法務省は「共有者の全員が共同して申請を行うことによって、本制度を利用することができます」としており、Q&Aの6-Q7では「共有者のうち誰かの同意が得られない場合には、その土地について承認申請をすることはできません」と明記されています。兄弟姉妹の共有のまま放置されてきた土地では、まず全員の意思をそろえるところが最初の関門になります。

ただし、共有者の中に相続以外のいきさつで持分を持っている人がいても、それだけで道が閉ざされるわけではありません。法務省は「土地の共有持分を相続等以外の原因により取得した共有者（例：売買により共有持分を取得した共有者）がいる場合であっても、相続等により共有持分を取得した共有者がいるときは、共有者の全員が共同して申請を行うことによって、本制度を利用することができます」としています。たとえば兄弟の一人が別の兄弟から持分を買い取っていたような場合でも、相続等で持分を得た共有者が残っていれば、売買で持分を取得した共有者も含めて全員そろって申請できる、ということです。単独では申請できない方も、共同申請の一員としては加われる、と読むと分かりやすいと思います。

建物が建っている土地は、そのままでは申請できません

この制度で最もよく誤解されるのが、空き家ごと引き取ってもらえるのか、という点です。答えは明確で、できません。法務省は却下事由として建物がある土地を挙げており、Q&Aの7-Q2では、建物の登記がされていなくても、現に建物が存在する場合は承認申請することができないとされています。登記簿に建物が載っていないから大丈夫だろう、という理屈は通りません。

では取り壊す必要があるのか、という問いに対しては、Q&Aの7-Q4が「原則はそのとおりです。」と答えています。同答は続けて、承認申請後に建物を速やかに取り壊すことを予定しているような場合は、承認申請をする予定の法務局又は地方法務局の本局に問い合わせるよう案内しており、建物の滅失の登記は所有者において行うのが原則であるとしています。つまり、建物のある空き家を国に引き取ってもらいたいのであれば、まず解体して更地にするという前提の検討になります。解体には費用がかかりますから、その費用を負担してまで土地を手放すのが合理的かどうかは、別途考える必要があります。

この一点だけでも、相続した空き家の扱いを考えるときの道筋が変わります。建物が残っているあいだは、この制度は選択肢に入りません。売却できる見込みがあるなら、解体前に相談してみる価値があります。建物付きのまま買い手がつくこともあれば、解体してから売ったほうがよいこともあり、その判断は土地の場所や状態によって変わります。

却下される土地、承認されない土地

法務省は、申請の段階で却下される土地として、建物がある土地のほか、担保権や使用収益権が設定されている土地、他人の利用が予定されている土地、土壌汚染されている土地、そして「境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地」を挙げています。Q&Aの7-Q14では、現在水道用地や用悪水路として使われている場合は承認申請をすることができないとされ（水路が現在使用されていない場合は申請できるとされています）、7-Q13では、墓地を開設するために都道府県知事の許可を受けている土地は却下されるとされています。通路や道路である土地についても、7-Q12は、現在通路や道路として使用されていない場合は承認申請をすることができる、という言い方をしています。現に使われているかどうかが分かれ目です。

境界については、どの程度のものが求められるのかが気になるところです。Q&Aの7-Q19は、承認申請者が認識している隣接土地との境界を現地で確認することができること、そして隣接地所有者が認識している境界と相違がなく、争いがないことを判断の基準として挙げています。厳密な測量図の有無というより、現地で示せて、隣の方と食い違っていないことが問われている、という読み方になります。

却下とは別に、審査の結果として承認されない場合もあります。法務省は不承認事由として、「一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地」、土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地、「土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地」、「隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地」、その他、通常の管理・処分をするに当たり過分な費用・労力がかかる土地の五つを挙げています。地上の残置物や地下の埋設物が引っかかりやすい項目で、更地に見えても地中に基礎やがれきが残っていれば問題になり得ます。却下と不承認は判断の段階が違うものですが、申請する側から見れば、いずれも手数料が返ってこないという点で同じ重みを持ちます。

審査手数料は、結果にかかわらず返ってきません

費用の話に進みます。法務省は「審査手数料の金額は、土地一筆当たり14,000円となります」としています。ここで効いてくるのが「一筆当たり」という単位です。ひとまとまりに見える土地でも、登記上は複数の筆に分かれていることがあり、その場合は筆の数だけ手数料がかかる計算になります。申請の前に、登記事項証明書や公図で筆の数を確かめておいてください。

そして重要な注意があります。法務省は、手数料納付後は「申請を取り下げた場合や、審査の結果却下・不承認となった場合でも、手数料を返還できません」と明記しています。つまり、通るかどうか分からないまま出してみる、という進め方にはそれなりのコストが伴います。

だからこそ、申請の前に自分の土地が却下事由や不承認事由に当たらないかを、できるかぎり確認しておく意味があります。法務局では相談の窓口が設けられていますので、いきなり申請書を出すのではなく、まず土地の状況を持って相談してみるという順序が現実的です。

負担金の考え方と、30日という期限

承認された後に納めるのが負担金です。法務省は「土地所有権の国庫への帰属の承認を受けた者は、承認された土地につき、国有地の種目ごとにその管理に要する１０年分の標準的な費用の額を考慮して算定した額の負担金を納付しなければなりません」としています。制度の概要のページでも、承認後は管理に要する10年分の標準的な費用の額を考慮して算定した額を納付する、と説明されています。

金額は土地の種目によって区分が定められており、法務省の負担金のページに「負担金の分類」と「負担金の算定式」の一覧が掲載されています。ただしこの一覧は画像として掲載されており、同じページからは負担金額の自動計算シート（Excelファイル）も配布されています。区分ごとに考え方が異なり、面積に応じて算定する区分もあるため、この記事で代表的な金額を一つだけ挙げて相場のように示すことはしません。自分の土地がどの区分に当たるのかを含めて、法務省のページの一覧と計算シート、そして法務局の窓口で確かめてください。

納付には期限があります。法務省は「負担金額を期限内（負担金の通知が到達した日の翌日から３０日以内）に、納入告知書を添えて日本銀行（本店、代理店、歳入代理店）へ納付します」としたうえで、「負担金が期限内に納付されない場合、国庫帰属の承認が失効しますので、ご注意ください」と警告しています。8か月前後をかけて承認までたどり着いても、この30日を逃すと振り出しに戻ってしまうということです。通知が届く時期を見越して、資金の準備を前倒ししておくのが安全です。

所有権が国に移るのは、納付した時点です

手放したつもりが、まだ自分のものだった。これを避けるために押さえておきたいのが、所有権が移る時点です。法務省は「一定の負担金を国に納付した時点で、土地の所有権が国庫に帰属します」とし、負担金のページでも「負担金が納付された時点で、土地の所有権が国に移転します」と重ねて述べています。承認された時点ではありません。

順序を整理すると、申請、審査、承認、負担金の通知、30日以内の納付、そして所有権の国庫帰属、という流れになります。この順序のどこにいるのかを自分で把握しておくと、固定資産税や管理の責任がいつまで自分にあるのかも見通せます。納付が済むまでは、その土地の所有者として管理を続ける立場にあると考えてください。

最後に、この制度を検討する前にもう一つやっておきたいことがあります。それは、本当に売れないのかを確かめることです。手数料と負担金を負担して国に引き取ってもらうよりも、少額でも買い手が見つかるほうが、結果として手元に残るものが多い場合があります。地域の不動産会社に、その土地が市場でどう見られるのかを聞いてみてから判断しても遅くはありません。