住宅が建っている土地は税が軽い：住宅用地特例という仕組み

住宅用地特例とは何を軽くする仕組みか

固定資産税は、土地や家屋の評価額をもとに課税標準額を決め、それに税率を掛けて計算されます。住宅用地特例は、このうち課税標準額のほうを引き下げる仕組みです。税額から一定額を差し引く減免とは働き方が違い、計算の出発点そのものが小さくなります。住宅の敷地として使われている土地であれば、所有者が申請して勝ち取るというより、市町村が土地の利用状況を把握して適用するのが基本の流れになっています。

総務省の固定資産税の概要では、住宅用地に対する課税標準の特例として、小規模住宅用地は課税標準を評価額の6分の1に、一般住宅用地は3分の1に軽減すると整理されています。土地の評価額が同じでも、住宅の敷地として使われているかどうかで、課税標準額には大きな差が生まれることになります。

この軽減の根拠は地方税法第349条の3の2に置かれています。条文では、住宅用地に対する固定資産税の課税標準は課税標準となるべき価格の3分の1の額とされ、そのうち小規模住宅用地については6分の1の額とすると定められています。市町村が独自に決めている仕組みではなく、全国共通の法律上の取り扱いだということです。

同じ土地に都市計画税がかかる場合も、住宅用地についての軽減が別に定められています。地方税法第702条の3では、住宅用地に対する都市計画税の課税標準を価格の3分の2の額とし、小規模住宅用地については3分の1の額とすると定めています。固定資産税と都市計画税で割合が異なるため、納税通知書の数字を読むときは、どちらの税についての話なのかを分けて見る必要があります。

賦課期日は毎年1月1日という約束事

固定資産税には賦課期日という考え方があります。総務省の説明では、賦課期日は1月1日とされており、その日の状況を切り取って、その年度の課税の内容が決まります。誰が納税義務者かも、土地がどう使われているかも、この一日を基準に判断されます。年の途中でどれだけ状況が変わっても、原則としてその年度の課税内容はさかのぼって変わりません。

この仕組みは、住宅用地特例の話になると急に実感を伴ってきます。ただし、1月1日に何らかの建物が建ってさえいれば住宅用地になる、という話ではありません。我孫子市の案内は、専用住宅を「居住の用に供する家屋」と言い換えたうえで、その敷地の用に供されている土地が対象であり、範囲はその土地の全部ただし家屋の床面積の10倍まで、と整理しています。つまり前提になるのは、現に居住の用に供されている家屋の敷地であることで、しかも家屋の規模に見合う範囲までという上限も置かれています。物置や倉庫だけが建っている土地、あるいは住宅として使われていない建物が残っているだけの土地は、建物があるというだけで当然に住宅用地になるわけではありません。加えて、後で見るとおり、勧告を受けた特定空家等・管理不全空家等の敷地は対象から外されます。そのうえで、我孫子市の案内でも、住宅用地かどうかは1月1日現在の状況で判定し、その日に住宅が建っていなければ、建築中や建築予定の土地であっても原則として住宅用地にはならない旨が示されています。

つまり、建物をいつ壊すか、いつ建てるかという時期の選び方が、翌年度の課税標準の決まり方に直結します。年末に解体するのか年明けに解体するのかで、次の年度の扱いが変わりうる、ということです。ここは感覚で判断せず、実際に工事の予定を組む前に、その土地を課税している市町村に確認しておきたいところです。

200平方メートルで分かれる二つの区分

住宅用地は、面積によって二つに分けられます。総務省の固定資産税の概要では、200平方メートル以下の部分が小規模住宅用地、200平方メートルを超える部分が一般住宅用地として整理され、前者は課税標準が評価額の6分の1、後者は3分の1とされています。土地全体がどちらか一方に振り分けられるのではなく、一つの土地の中で200平方メートルまでの部分と、それを超える部分に切り分けて考える点が、わかりにくいところかもしれません。

我孫子市の案内では、小規模住宅用地は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分とされています。したがって、同じ敷地に複数の住戸がある場合の数え方は、戸数の考え方と結びついてきます。この判定の仕方は、共同住宅や二世帯の建て方によって変わりうるため、自分の土地がどう区分されているのかは、個別に確かめるのが確実です。

軽減の幅が部分ごとに違うということは、広い敷地ほど、超えた部分の負担の比重が相対的に大きくなるという構造になります。敷地が広いから税が重い、という漠然とした印象は、この区分の存在から来ていることが少なくありません。課税明細書で土地の面積と課税標準額を見比べると、どのあたりで扱いが切り替わっているのかを、自分の土地の数字で追うことができます。

住宅用地として認定される範囲の決まり

住宅の敷地であれば土地のすべてが無条件に住宅用地になる、というわけではありません。我孫子市の案内では、専用住宅の敷地について、その土地の全部が対象になるものの、家屋の床面積の10倍までという上限が置かれています。小さな建物で広大な土地全体を住宅用地にする、ということはできない設計になっているわけです。この10倍という枠は、一般住宅用地の範囲を考えるときの前提にもなります。

住宅と店舗や事務所が一つの建物に同居している併用住宅では、敷地のうちどれだけを住宅用地として扱うかを、住宅用地率という割合で決めます。我孫子市の案内では、地上5階以上の耐火建築物以外の併用住宅について、居住部分の割合が4分の1以上2分の1未満のときは0.5、2分の1以上のときは1.0とされています。地上5階以上の耐火建築物である併用住宅は区分が分かれ、4分の1以上2分の1未満で0.5、2分の1以上4分の3未満で0.75、4分の3以上で1.0とされています。一階が店舗という建物では、この割合の当てはめ方が税額を左右します。

こうした認定は、外から見ただけでは判断がつかないことも多く、市町村が現況を調べて決めています。住まい方や建物の使い方を変えたときには、認定の前提も変わりうるという点を、頭の片隅に置いておくとよいと思います。用途を変えたのに届け出をしていないという状態は、後から精算が生じることにもつながります。

建物を解体すると特例はどうなるか

住宅用地特例は、そこに住宅があることを前提とした軽減です。ですから、住宅を取り壊してしまえば、その土地は住宅の敷地ではなくなります。1月1日の賦課期日の時点で住宅が建っていない土地は住宅用地には当たらないため、翌年度の課税標準の扱いが変わり、結果として税額が変わりうることになります。古い家を片づけたつもりが、税の面では状況が動いていた、ということが起こります。

ただし、解体すれば税額が必ず上がる、と単純に言い切ることはできません。我孫子市の案内では、賦課期日である1月1日現在で住宅を建築中または建築予定の土地は非住宅用地に区分されるとしたうえで、既存の住宅を取り壊して住宅を建て替える等、一定の要件を満たす場合には住宅用地の特例措置が継続して適用されるとしています。同じ敷地で建て替える計画があるのか、更地として手放すのかによって、扱いが分かれる余地があるということです。なお、この「一定の要件」の中身までは同じ案内には書かれていません。前年度に住宅用地であったか、同じ敷地で建て替えるのか、所有者が変わっていないか、いつまでに着工していればよいかといった点が確認の対象になりますので、思い込みで判断せず、次に述べるとおり課税している市町村に当てはめを確かめてください。

そして、その一定の要件をどう運用するかには、市町村ごとの取り扱いの差があります。必要な届け出の有無や、どの時点までに着工していればよいかといった細かい点は、案内の書きぶりも自治体によって異なります。解体の見積もりを取る段階で、その土地を課税している市町村の資産税担当に、建て替えの予定を伝えて扱いを確かめておくのが、いちばん確実な進め方です。

勧告を受けた空き家の敷地は対象から外れる

もう一つ、住宅が建っているのに特例が外れる場面があります。空家等対策の推進に関する特別措置法に関わる話です。国土交通省の資料では、市区町村長が、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある空家等を管理不全空家等として指導・勧告できることとされ、勧告により固定資産税の住宅用地特例が解除されると整理されています。この改正は令和5年12月13日に施行されました。

ここで大事なのは、特例が外れる引き金になるのは勧告だという点です。助言や指導を受けた段階で、ただちに特例の対象から外れるわけではありません。国土交通省の資料でも、指導を経て勧告に進む段階的な仕組みとして説明されています。順序があるということは、勧告に至る前に手を打つ余地があるということでもあります。

東京都主税局の案内では、特定空家等または管理不全空家等に該当する場合に住宅用地に係る課税標準の特例の適用対象から除外されるとしたうえで、勧告に対して賦課期日である1月1日までに必要な措置が講じられない場合に除外される、という流れで説明されています。この案内では、特定空家等として、倒壊等により保安上危険となる状態、衛生上有害となる状態、著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全に不適切な状態が挙げられています。判断の具体的な運用は自治体によって異なりますので、通知を受け取ったときは、その内容と期限を落ち着いて確認してください。

自分の土地の適用状況を確かめる

自分の土地に特例が効いているかどうかは、想像で判断する必要はありません。固定資産税は市町村が税額を計算して通知する仕組みなので、毎年届く納税通知書が最初の手がかりになります。我孫子市の案内では、納税通知書に課税明細書が同封され、課税資産の内訳が記載されるとされています。土地ごとの評価額と課税標準額が並んでいますから、評価額に対して課税標準額がどの程度に置かれているかを見れば、軽減が効いているかどうかの見当がつきます。

明細の見方がわからないときや、数字の動きに心当たりがないときは、その土地を課税している市町村の資産税・課税担当の窓口に尋ねるのが早道です。我孫子市であれば財政部課税課が窓口として案内されています。課の名称は自治体によって課税課・資産税課などと異なりますので、市町村のウェブサイトで固定資産税の担当を確かめてから連絡するとよいでしょう。

問い合わせるときは、土地の所在と地番、課税明細書の該当行、そして建物をどうするつもりなのかという予定を手元に用意しておくと、話が具体的に進みます。特に建て替えや解体の予定があるなら、その時期まで伝えたほうが、返ってくる答えが自分の状況に即したものになります。

自治体ごとの運用差との付き合い方

住宅用地特例は地方税法に根拠を持つ全国共通の仕組みですが、固定資産税も都市計画税も市町村が課す税であり（東京23区では都が課税します）、実際の当てはめは市町村が行います。軽減の割合や面積の区分は法律で全国一律に定まる一方、税率や都市計画税を課すかどうかは市町村が決める部分です。住宅用地の現況をどう調べるか、建て替え中の土地の継続適用にどんな確認を求めるか、空き家について助言・指導から勧告へどう進めるか。こうした運用の部分には、各自治体の案内の書きぶりに違いがあります。この記事で引いた自治体の案内も、その自治体における説明として読んでください。

ですから、ここで押さえておきたいのは個々の数字よりも、仕組みの形のほうかもしれません。土地の使われ方によって課税標準が変わること、その判定は1月1日という一点で行われること、面積によって軽減の幅が分かれること、住宅がなくなったり勧告を受けたりすれば前提が崩れること。この四つの骨格を持っておけば、自分の自治体の案内を読んだときに、どこを確かめればよいかが見えてきます。

なお、この記事では具体的な税額の試算は行っていません。評価額も税率も土地ごと自治体ごとに違い、負担調整の仕組みも絡むため、一般論の計算式で自分の税額を出そうとすると、かえって誤った見通しを持つことになりかねません。金額を知りたいときは、手元の課税明細書の数字を持って市町村に尋ねるのが、遠回りのようでいて確実な道です。