フラット35は物件も審査される：技術基準と適合証明の仕組み

借りる人だけでなく、住宅そのものが確認される

住宅ローンというと、申込む人の側が審査されるという印象が強いと思います。けれども【フラット３５】には、それとは別に、買おうとしている住宅そのものが一定の条件を満たしているかどうかを確かめる仕組みが組み込まれています。flat35.comの「対象となる住宅・技術基準」のページには、【フラット３５】の対象となる住宅について、住宅金融支援機構において技術基準を定め、物件検査を受けてもらうこと、あわせて建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認する、という趣旨が示されています。

つまり、資金を貸すかどうかの話とは別に、その住宅が機構の決めた物差しに合っているかを見る工程が必ず挟まります。ここを知らないまま話を進めると、契約や引渡しの日程を決めたあとで「検査の申込みがまだだった」と気づくことになりかねません。物件側の手続きは、思っているより早い段階から動き出します。

この記事では、その技術基準を誰が定め、誰が、どの段階で確認するのかという役割の整理に絞って説明します。金利や返済額、団体信用生命保険、申込む人の収入に関する条件には触れません。物件側の話と申込人側の話は別のレールで進むもので、混ぜて理解すると段取りを見誤りやすいからです。

技術基準を定めるのは住宅金融支援機構

技術基準を定めているのは、住宅金融支援機構です。flat35.comの技術基準のページでは、【フラット３５】を利用するために必要となる、機構が定める技術基準を紹介する、と説明されています。売主でも、仲介する不動産会社でも、建てた工務店でもありません。ここを取り違えると、「不動産会社が大丈夫だと言っていたから問題ない」といった思い込みにつながります。会社の担当者が言えるのは、あくまで見通しや経験上の見立てであって、基準への適合を決める立場にはありません。

その住宅金融支援機構は、独立行政法人であって民間の銀行ではありません。flat35.comでは【フラット３５】を、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンだと説明しており、申込みの窓口になるのは提携する取扱金融機関のほうです。ここで押さえておきたいのは、物件が満たすべき技術基準は機構が定める一方、金利は取扱金融機関ごとに異なるという点です。flat35.comでも金利は幅を持って示され、取扱金融機関ごとの金利情報を確認するよう案内されています。「機構が決めた技術基準」と「金融機関が示す金利」は、決める主体が違う話として分けて受け取ってください。

基準の中身は、住宅の使われ方の基本にかかわる項目が並びます。flat35.comの記載では、原則として一般の交通の用に供する道に2メートル以上接すること、住宅の規模として一戸建て等は50平方メートル以上、マンションなどの共同住宅は30平方メートル以上であること、2以上の居住室と炊事室・便所・浴室が設けられていること、断熱構造や配管設備の点検に関する事項などが挙げられています。住宅の規模は住宅部分の床面積をいい、車庫や共用部分の面積は除くとされています。店舗や事務所と一体になった併用住宅については、住宅部分の床面積が全体の2分の1以上であることが求められます。

省エネルギーに関する基準も、いまは物件側の条件に含まれています。flat35.comの技術基準では、新築住宅について、断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上であること、または建築物エネルギー消費性能基準に適合することが挙げられ、これは2023年4月1日以降に設計検査の申請を行う住宅から適用されるとされています。以前の情報をもとに「フラット３５に断熱の条件はない」と思い込んだまま新築の計画を進めると、設計の段階で食い違いが出ます。一方、中古住宅の技術基準のページには、同じ省エネルギー基準を中古住宅に課す旨の記載は見当たりませんでした。新築か中古かで読むページを変えてください。

なお、技術基準は制度の運用にあわせて改定されます。この記事で触れている項目も、申込みを考える段階で機構や flat35.com の該当ページを開き、掲載されている内容そのものを確かめてください。数値や区分が変わりうる部分こそ、人づてではなく原典にあたる価値があります。

適合証明を行うのは第三者の検査機関や技術者

基準に合っているかどうかを確かめる役割を担うのは、適合証明検査機関、および中古住宅では適合証明技術者です。flat35.comの「対象となる住宅・技術基準」では、第三者である適合証明検査機関または適合証明技術者が物件検査においてチェックするという趣旨が明記されています。新築一戸建てのページでは、適合証明書は適合証明検査機関へ物件検査の申請を行い、合格すると交付される、と説明されています。

適合証明技術者については、flat35.comの適合証明のお問い合わせ窓口のページで、日本建築士事務所協会連合会および日本建築士会連合会に登録した建築士であると説明され、新築住宅では検査機関のみ、中古住宅では検査機関または適合証明技術者が窓口になると案内されています。また中古住宅の物件検査の概要では、適合証明技術者が扱えるのは【フラット３５】Ｓ（金利Ｂプラン）のうち開口部断熱と外壁等断熱についてのみ、という限定も示されています。中古住宅で省エネルギー性の基準まで見てもらいたい場合は、技術者に頼める範囲かどうかを先に確かめる必要があります。

この検査の費用は利用者の負担です。flat35.comでは物件検査の手数料は適合証明機関により異なるとされており、金額が一律に決まっているわけではありません。複数の機関に問い合わせて、手数料と、対応してもらえる範囲や日程を合わせて確認しておくと安心です。

新築と中古では手続きの進み方が違う

新築住宅の場合、検査は工事の進行に合わせて行われます。flat35.comの通常の物件検査（一戸建て等）のページでは、設計図書を確認する設計検査、工事の途中で行う中間現場検査、完成後の竣工現場検査という段階が設けられ、それぞれの段階ごとに提出書類が定められています。どの段階でどの書類が要るかは、住宅の種類や【フラット３５】Ｓを使うかどうかでも変わるため、同ページの提出書類の一覧を、申請しようとする段階に合わせて開いて読むのが確実です。いずれにしても、まだ形になっていない段階から関わる場面があるので、着工前に段取りを組んでおく必要があります。工事が進んでから慌てると、確認できるはずの箇所が隠れてしまうこともあります。

一方、中古住宅では、すでに建っている住宅を対象にするので進め方が変わります。中古住宅の物件検査の概要によれば、書類審査と現地調査を行い、合格すると融資の契約に必要となる適合証明書が交付されます。交付された適合証明書には有効期間があり、一戸建て等は現地調査日から1年間、マンションは竣工から5年以内であれば現地調査日から5年間、竣工から5年を超える場合は3年間とされています。

中古住宅の技術基準にも、新築とは違う項目が入ります。flat35.comの中古住宅の技術基準の概要では、住宅の耐久性にかかわる項目として、構造耐力上主要な部分等が安全上および耐久上支障のない状態であることが求められ、その例として一戸建て等では土台や床組等に腐朽や蟻害がないこと、マンションでは外壁や柱等に鉄筋の露出がないことが挙げられています。加えて、地上3階以上の共同住宅については、管理規約が定められていることと、対象期間が20年以上の長期修繕計画があることが求められています。マンションを検討しているなら、これらは管理組合側の書類で裏づける話になります。

耐震性については、建築確認日が昭和56年6月1日以後であることが原則とされ、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた住宅は、耐震評価基準等への適合を確かめる必要があるとされています。築年数の古いマンションや戸建てを候補にしている場合、この一点だけで手続きの重さが変わります。建築確認日は登記の日付や築年月とは別の日付ですから、思い込みで判断せず、建築確認済証や検査済証に記載された日付を売主側に出してもらって確かめてください。

商品区分ごとに求められる基準が上乗せされる

【フラット３５】には、基本となる【フラット３５】のほかに、いくつかの区分があります。flat35.comの技術基準のページでは、【フラット３５】（新築住宅・中古住宅・借換えの対象となる住宅）、【フラット３５】Ｓ、【フラット３５】リノベ、【フラット５０】の技術基準がそれぞれ別に整理されています。区分名を省いて「フラット35の基準」とひとくくりに語られることがありますが、どの区分の話なのかで内容が変わります。

【フラット３５】Ｓは、【フラット３５】を申し込む人が、長期優良住宅など省エネルギー性・耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度だと説明されています。金利面の内容はこの記事では扱いませんが、物件側の視点で大事なのは、Ｓの基準が【フラット３５】の基準に上乗せされるという構造です。基準の分野としては、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の四つが示されています。

【フラット３５】維持保全型は、【フラット３５】の技術基準に加えて、別に定められた区分のいずれかに当てはまることが求められます。flat35.comの利用要件では、長期優良住宅、新築分譲段階の管理計画について予備認定を受けたマンション、管理計画認定マンション、安心Ｒ住宅、既存住宅状況調査（インスペクション）が実施された住宅、既存住宅売買瑕疵保険が付保された住宅といった類型が挙げられています。新築のみ・中古のみという別があるものも含まれるため、候補の住宅がどこに当てはまるかは個別に確かめてください。

適合証明は瑕疵や法令適合の保証ではない

ここは、この記事でいちばん誤解の生まれやすいところです。適合証明書が交付されると、その住宅はお墨付きをもらった、欠陥がないことが確認された、と受け取りたくなります。しかし制度の説明はそうなっていません。flat35.comの新築一戸建ての物件検査・適合証明のページには、適合証明とは、機構の定める物件検査方法により確認した範囲において、融資条件である技術基準への適合の可否を判断するために行うものであり、申請者に対して住宅の施工上の瑕疵がないことや住宅の性能を保証するものではない、という趣旨の注意書きが置かれています。

同じ趣旨は中古住宅の物件検査の概要にも示されており、そこでは申請者に対して住宅の瑕疵がないことや住宅の性能を保証するものではない、と記されています。つまり適合証明は、「機構が決めた物件検査の方法で見た範囲で、融資の条件である技術基準に合っているかどうか」を判断する行為であって、それ以上でも以下でもありません。範囲を限った確認だ、と制度自身が言っているわけです。

建築基準法との関係も、同じ考え方で受け取るのが正確です。flat35.comでは、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認する、と説明されています。これは検査済証という書類が交付されている事実を確かめるという意味であり、機構が建築基準法その他の法令への適合をあらためて審査し保証する、という記述は確認できませんでした。したがって、適合証明書があることを「法令上も品質上も問題がないことの証明」と読み替えないでください。建物の状態そのものを知りたいのであれば、既存住宅状況調査など別の手立てを併せて考えることになります。

物件検査を省略できる場合がある

すべての住宅で必ず現地の検査を受けなければならない、というわけではありません。中古住宅については、一定の条件を満たす場合に物件検査を省略できる取扱いが示されています。flat35.comの中古住宅の物件検査の概要では、中古マンションらくらくフラット３５に該当する物件について、あらかじめ基準への適合が確認されているため、適合証明省略に関する申出書を印刷して取扱金融機関に提出することで物件検査を省略できる、と案内されています。

また、いくつかの類型の中古住宅については、【フラット３５】中古住宅に関する確認書を取扱金融機関に提出することで物件検査を省略できるとされています。同ページで挙げられているのは、築20年以内で新築時に長期優良住宅の認定を受けている住宅、安心Ｒ住宅であり新築時に【フラット３５】を利用した住宅、築10年以内で新築時に【フラット３５】を利用した住宅、団体登録住宅、新耐震基準に適合している管理計画認定マンション、といった区分です。

省略できるかどうかは、書類がそろっているかどうかに左右されます。新築時に【フラット３５】を使ったか、長期優良住宅の認定を受けているか、管理計画の認定があるか。これらは売主や管理組合の手元にある書類で裏づける話ですから、候補の住宅が決まった段階で、仲介する会社を通じて確認を頼んでおくと動きが早くなります。該当しそうに見えても要件の細部で外れることはありますので、最終的な可否は取扱金融機関や検査機関に確かめてください。

基準を満たさないときと、依頼先の探し方

物件検査で技術基準に適合しないと判断されれば、適合証明書は交付されません。適合証明書は融資の契約に必要となる書類だと説明されていますから、その住宅について【フラット３５】を使うという前提が崩れます。改修によって基準を満たせる場合もありますが、どこまで手を入れれば適合するのか、その工事が現実的な費用と期間で収まるのかは、住宅ごとに大きく違います。検査を担当する機関に、不適合とされた理由と、是正の余地があるかを具体的に聞くところから始めることになります。

だからこそ、購入の意思を固める前に、物件側の手続きの見通しを立てておく意味があります。中古住宅では、売買契約を結んでから検査を申し込み、結果を待つという流れになりがちですが、引渡し希望日から逆算して、いつまでに申請すればよいかを早めに確認しておくと、慌てずに済みます。日程に余裕がないと、判断のための時間まで削られてしまいます。

依頼先は、機構側の案内からたどれます。適合証明のお問い合わせ窓口のページでは、適合証明検査機関の一覧をPDFで配布しているほか、適合証明技術者については日本建築士事務所協会連合会のホームページで紹介していると案内されています。また機構側には検索の仕組みも用意されており、検索対象の機関を選んだうえで条件を指定するという流れで、都道府県による絞り込みができるようになっています。ただし検査機関の検索がメンテナンス等で一時的に使えないこともあり、その場合は一覧のPDFのほうから各機関に直接問い合わせることになります。手数料も各機関に確かめてくださいと案内されています。