中古住宅でローンを使うとき、物件側で先に整えること

中古で融資を使うとき物件側にも条件がある

住宅ローンというと、年収や勤続年数といった申し込む人の条件がまず思い浮かびます。けれど中古住宅では、それに加えて物件そのものについての確認が入ることがあり、ここでつまずくと引渡しの日程まで動いてしまいます。売買契約の日取りが決まっているのに、物件側の書類がそろわずに資金の受け取りが間に合わない、という形で表に出てきます。

やっかいなのは、物件側の確認と呼ばれるものが一つではないことです。全期間固定金利の【フラット３５】で求められる適合証明と、宅地建物取引業法にもとづく建物状況調査（インスペクション）は、名前も雰囲気も似ていますが、目的も実施する人も制度上の位置づけも違います。どちらも「専門家が建物を見る」という点だけが共通しているため、混ざって理解されやすいところです。

この記事では、この二つをはっきり分けて説明します。そのうえで、民間金融機関の場合はどう考えればよいのか、着手の順番をどう組めばよいのかを見ていきます。金利や団体信用生命保険の比較、返済額の考え方は扱いません。あくまで、物件の側で何を先に動かしておくと話が止まりにくいか、という一点に絞ります。

【フラット３５】の技術基準と適合証明書

住宅金融支援機構が提供する【フラット３５】では、対象となる住宅について技術基準が定められています。同機構の案内では、新築・中古を問わず、機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書を取得する必要があるとされています。つまり、申し込む人の条件とは別に、建物がその基準を満たしているかどうかが問われるしくみです。

中古住宅の技術基準として示されている項目には、たとえば敷地が原則として一般の交通の用に供する道に2メートル以上接していること、住宅の床面積が一戸建て・連続建て・重ね建てで50平方メートル以上、共同住宅で30平方メートル以上であること、併用住宅では住宅部分の床面積が非住宅部分の床面積以上であること、木造住宅は一戸建てまたは連続建てであることなどがあります。住宅の規格として、原則として2以上の居住室と炊事室・便所・浴室があり独立した生活を営めることも挙げられています。さらに劣化状況の欄には、構造耐力上主要な部分等が安全上及び耐久上支障のない状態であることが示され、一戸建てでは土台や床組の腐朽がないことが求められています。

基準の細目は商品区分や改定によって変わりうるので、候補の物件について判断するときは、そのつど公表されている技術基準の本文にあたるのが確実です。ここで押さえておきたいのは、中古では「築年数が古いから駄目」という単純な線引きではなく、接道や面積といった書類で分かる要件と、現地で見ないと分からない劣化の要件が、両方見られるという構造のほうです。

適合証明はどこに申請して誰が出すのか

適合証明は、不動産会社や金融機関が内部で判断して出すものではありません。【フラット３５】の案内では、適合証明検査機関または適合証明技術者に物件検査を申請し、書類審査と現地調査を経て合格すると、融資の契約に必要となる適合証明書が交付される、と説明されています。なお、適合証明技術者が取り扱えるのは【フラット３５】Ｓのうち一部の区分に限られる旨も示されているため、通常は適合証明検査機関が窓口になります。

どの機関に頼めるかは、住宅金融支援機構が用意している適合証明検査機関の検索画面で調べられます。都道府県を選んで検査機関を探せるようになっており、新規申込用と借換申込用が区分されています。画面の作りや項目名は変わることがあるので、窓口の名称だけを覚えるより、「機構のサイトから検査機関を探す」という道筋で覚えておくほうが役に立ちます。

費用の面も先に知っておくと安心です。案内では、物件検査にあたっては物件検査手数料が必要で、手数料はお客さま負担となること、金額は適合証明機関によって異なることが明記されています。つまり、一律の公定料金があるわけではありません。複数の機関にあたって確認しておくと、資金計画に載せる金額の見当がつきます。

物件検査を省略できる中古住宅もある

中古だから必ず検査を受け直さなければならない、というわけでもありません。【フラット３５】の案内では、一定の要件を満たす中古住宅について、物件検査・適合証明の手続を省略できる場合があるとされています。たとえば、あらかじめ登録されたマンションを対象とする中古マンションらくらくフラット３５のしくみを使う場合や、新築時に【フラット３５】が利用されている一定の住宅などが挙げられています。

省略できる区分は、長期優良住宅の認定を受けた築20年以内の住宅、安心Ｒ住宅で新築時に【フラット３５】を利用している住宅、築10年以内で新築時に【フラット３５】を利用している住宅、団体登録住宅など、複数の入口が用意されています。いずれも築年数や新築時の利用実績といった条件が付いており、該当する場合は対応する確認書を提出することで検査に代えられる、という組み立てです。自分の候補物件が当てはまるかどうかは、物件の資料と案内の要件を突き合わせて確かめることになります。

実務としては、まず「省略できる物件かどうか」を先に確かめるのが効率的です。当てはまるなら検査の日程調整そのものが不要になり、当てはまらないなら早めに検査機関を探しはじめられます。どちらに転んでも早く分かったほうが得なので、候補が絞れた段階で仲介会社に確認を投げておくとよいと思います。

民間金融機関の物件条件は各社が定めている

ここまでは【フラット３５】の話です。民間の金融機関が扱う住宅ローンについては、物件の条件や審査の扱いを公的に統一した基準は示されていません。商品の内容や審査の進め方は各金融機関が定めており、同じ物件でも金融機関によって判断が分かれることがあります。ですから、「中古は築何年までなら借りられる」といった一律の答えを外から示すことはできません。

各社ばらばらであることは、国の調査からも読み取れます。国土交通省住宅局の民間住宅ローンの実態に関する調査は、住宅ローンを供給している民間金融機関を対象に、融資審査の方式や審査項目などを毎年度たずねているものです。令和７年度調査では、国内銀行・信用金庫等・信用組合等・労働金庫・農業協同組合等・生命保険会社・損害保険会社・モーゲージバンク等を合わせた1,175機関を対象に調査票を郵送し、1,112機関から回答を得ています。

この調査のうち長期・固定金利の住宅ローン等に関する融資審査の設問を見ると、融資を行う際に考慮する項目として「担保評価」を挙げた機関は91.0パーセント、「金融機関の営業エリア」は89.2パーセントでした。九割前後ではありますが、裏を返せば、同じ項目を審査に使っていない機関も一定数あるということです。審査方法についても、スコアリング方式では審査を行っていないと答えた機関が59.9パーセントである一方、スコアリング方式を中心にしている機関が15.7パーセント、一部に用いている機関が24.4パーセントあり、進め方は一様ではありません。

したがって、民間の住宅ローンで中古を検討するときは、一般論を読むより、実際に申し込む先に直接たずねるのが早道です。どの物件の、どういう条件が問題になりうるのかは、その金融機関の定めによります。複数の金融機関に同じ質問をして、回答を突き合わせておくと、自分の候補物件のどこが論点なのかが見えてきます。

建物状況調査は宅建業法にもとづく別の制度

建物状況調査は、融資のための制度ではありません。国土交通省の説明では、建物状況調査とは、既存住宅状況調査技術者、すなわち国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、既存住宅状況調査方法基準に基づいて行う調査とされています。調査する人の資格も、従う基準も、国の制度として定められている点が特徴です。

この技術者の講習制度は平成29年2月に創設されたもので、一定の要件を満たす講習を国土交通大臣が登録し、講習実施機関が既存住宅状況調査技術者講習登録規程に従って実施する、という仕組みです。講習を修了した建築士が、国が定めた既存住宅状況調査方法基準に従って調査を行う、という組み立てになっています。適合証明が住宅金融支援機構の技術基準への適合を確かめるものであるのに対し、こちらは取引の場面で建物の状況を共有するための制度だ、と押さえておくと混ざりません。

宅地建物取引業法上の扱いも整理されています。2018年4月1日施行の改正により、宅地建物取引業者には、媒介契約の締結時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付すること、買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明すること、売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付することが定められました。つまり、売り買いの当事者が建物の状態を把握したうえで取引できるようにするための制度です。

なお、調査結果が重要事項説明の対象となる範囲については、調査の実施からの経過期間で区切られています。共同住宅等については令和６年４月１日施行の改正で、調査の実施から２年を経過していないものとされました。こうした期間の定めは改正されることがあるため、実際の取引では、そのときの規定と調査の実施時期を照らして確認してください。

検査に通っても融資が下りるとは限らない

ここが、いちばん誤解されやすいところだと思います。建物状況調査を受けたこと、あるいは適合証明書を取得できたことは、融資が実行されることを保証するものではありません。適合証明書は、物件が住宅金融支援機構の技術基準に適合していることを示す書類であって、申し込んだ人が返済していけるかどうかを判断した結果ではないからです。

実際、【フラット３５】の手続の案内でも、物件検査の流れと、金融機関への借入れの申し込み・審査の流れは別のものとして並べられています。国土交通省の調査で見たとおり、民間金融機関でも、完済時年齢・健康状態・借入時年齢・年収・勤続年数・返済負担率といった申込者側の項目が、九割を超える機関で審査項目とされています。物件側が整うことと、申込者側の審査を通ることは、別々に判断されるのです。

建物状況調査についても同じです。国土交通省の資料では、調査は瑕疵の有無を判定するものではないという趣旨が示されており、調査を受けたからといって建物に問題がないと保証されるわけでも、金融機関の判断が変わると約束されるわけでもありません。「検査済みだから大丈夫」と言われたときは、何の検査で、何を確かめた書類なのかを、落ち着いて聞き返してよい場面です。

着手の順番と期間の見込み方の考え方

順番については、【フラット３５】の案内に手がかりがあります。案内では、物件検査の申請と借入れの申し込みは、どちらが先でも差し支えない旨が示されています。そのうえで、資金の受け取りの手続を始める前までに、適合証明書を取扱金融機関に提出する必要があるとされています。つまり、締切は資金の受け取りの手前にある、という理解になります。

ですから段取りとしては、資金の受け取り予定日から逆算するのが現実的です。検査の申請から交付までにどれくらいかかるかは、機関の混み具合や物件の状況によって変わりますし、必要書類も改定されます。ここで日数を決め打ちすると、かえって危ういことになります。候補の検査機関に、いま申し込んだ場合の見込みを直接たずねて、その答えをもとに日程を引くほうが確実です。

設計図書が残っていない中古住宅では、提出する書類の準備に手間がかかることがあります。【フラット３５】の案内には、設計図書がない中古住宅の構造（耐久性基準、準耐火構造等）の確認方法を示したページが用意されており、在来木造等では特段の提出書類は必要なく耐久性基準を現地確認により検査すること、プレハブ工法では住宅メーカー等が発行する中古住宅構造確認書を活用できることが説明されています。図面が見つからない、確認済証や検査済証の所在が分からない、といった事情は珍しくないので、早い段階で売主側に確認しておくと、後半の余裕がまるで違ってきます。

なお、適合証明書には有効期間が定められています。案内では、一戸建て等は現地調査日から1年間、マンションは竣工からの経過年数に応じて3年間または5年間と示されています。期間の定めは改定されうるので数字を覚え込むのではなく、「取得した証明書がいつまで使えるかを確認する項目がある」と覚えておけば十分です。

売主と仲介会社に何を頼めばよいか

売主や仲介会社に頼むことは、大きく三つに分けられます。一つ目は書類です。建築時の図面、確認済証・検査済証、マンションであれば管理に関する書類など、物件の素性が分かるものを探してもらいます。あるかないかが分かるだけでも、検査の段取りは立てやすくなります。

二つ目は、物件検査を省略できる区分に当てはまるかどうかの確認です。長期優良住宅の認定、安心Ｒ住宅、管理計画の認定を受けたマンション、新築時に【フラット３５】が利用されているかどうかなど、該当しうる事情を聞いておきます。当てはまれば手続は軽くなりますし、当てはまらなくても早めに動き出せます。

三つ目は、建物状況調査の扱いです。媒介契約の段階で、調査を実施する者のあっせんに関する事項は書面に記載されることになっていますから、あっせんを受けるかどうかは自分で選べます。すでに調査が行われている物件であれば、いつ誰が行った調査で、どの範囲を見たのかを確かめてください。そのうえで、その結果が適合証明の可否をそのまま決めるものではないことも、頭の隅に置いておくとよいと思います。

頼みごとが多いように見えるかもしれませんが、どれも「聞けば分かる」種類のことです。分からないまま契約日が近づいてくるほうが、ずっと苦しくなります。遠慮せずに、早めに、文書で残る形で確認しておくのが、結局いちばん静かに進む道だと思います。